Как правильно платить ипотеку?

 

Ипотека - это не простой займ по типа "дайте в долг"

Далеко не все пользуются ипотекой. Те, у кого с пеленок есть квартира и машина, едва ли будут думать об ипотеке.

Причина незнания, как на самом деле работает ипотека и как ее лучше брать, на мой взгляд, в том, что никого из участников, кроме вас как заемщика (агент, банковский клерк или продавец квартиры), как правило, не интересует, КАК вы будете жить с ипотекой и КАК вы будете ее выплачивать и, уж тем более, гасить досрочно.

А потом получается, что ипотеку взяли неверно - там и плавающая ставка, и невозможность досрочных погашений, и - не дай бог - иностранная валюта.

Чтобы избержать слез и истерик после того, как кредитный договор подписан, давайте посмотрим на основные моменты выплаты ипотеки, о которых, как правило все молчат.

Сколько лет на самом деле выгодно выплачивать ипотеку? Разбираем тонкости жилищного кредита

Ипотека (жилищный кредит) состоит из двух частей - тело долга (сколько вам не хватает на квартиры и сколько вы хотите занять у банка) и проценты на пользование банковским продуктом.

И вот, что важно понимать.

1 - Первые 5-7 лет процент переплаты банку максимальный: только около 10% от ежемесячного платежа идет в счет погашения тела долга

Например, вы взяли ипотеку за покупку новостройки за 3 млн рублей. Ваш первый взнос был 400 тысяч. Остальную сумму (2 млн 600 тысяч рублей) - тело долга вашего кредита, то есть сколько вам не хватило на оплату кватиры.

На таких условиях ежемесячный платеж по кредиту будет примерно 20 тысяч рублей. Хорошо, вы подписали кредитный договор и начинаете выплаты каждый месяц в определенный день отчисляете 20 тысяч на ипотечный счет и проводите погашение ипотеки в личном кабинете мобильного приложения.

Задача ипотечника - уменьшать тело долга, как можно быстрее.

Так вот, когда вы делаете ежемесячный платеж 20 тысяч рублей в месяц, только около 10-20% от суммы платежа (то есть 2-4 тысячи) пойдет на уменьшение основного долга. Остальные 16-18 тысяч - вы просто перечисляете банку за пользование ипотекой.

2 - Когда вы платите платежи по ипотеке первые 5-7 лет, тело долга уменьшается медленно

Продолжаем рассматривать пример.

За 12 месяцев выплат по 20 тысяч рублей в месяц платежей по ипотеке, можно наивно подумать, что вы за год "погасите" свой долг на 20*12 месяцев = 240 тысяч рублей.

Нет, это не так.

90% от суммы 240 тысяч в год - это выплаты по процентам и только 10% - тело кредита. Таким образом, выплачивая ипотеку год по 20 тысяч в месяц, вы сможете уменьшить тело долга только на 24-30 тысяч рублей.

Понимаете?

Погашение кредита в реальности будет выглядеть весьма уныло.

В личном кабинете банка вы будете видеть сумму долга (это стоимость займа, почти полная стоимость квартиры за минусом первоначального взноса). Когда вы вносите ежемесячный платеж, то цифра долга НЕ уменьшается сильно!

Например, у меня есть ипотека, где платеж 22 тысячи в месяц. Из них тело долга гасится только на 4 тысячи с каждым платежом, остальные 18 тысяч - идут в переплату процентов.

Получается, что вы платите-платите ипотеку, регулярно отчисляете платежи по кредиту, а жирненькая цифра долга в телефоне вообще не уменьшается.