Обвал. Рост. Стагнация. Что ждёт рынок недвижимости России в 2022-2024 ?
C 11 января 2022 года ставки ипотечного кредитования стали двузначными у большинства Банков в РФ.
Ещё вчера нам казалось, что у нас ипотека будет, как в Европе, но всё изменилось, буквально, за сутки.
На сколько это может сдержать рост цен на недвижимость и повлияет ли это на покупательскую способность ?
Давайте вместе разберёмся.
Если обратимся к истории ипотечного кредитования в России, то увидим, что начиная с 2000 года ставка по ипотеке менялась с 40% до 12% годовых. В течение 10 лет ставка держалась на уровне 19% годовых.
Учитывая, что история ипотеки в России берёт начало с 1997 года, с момента регистрации АИЖК (агентства ипотечного жилищного кредитования), когда банки вообще не выдавали ипотечные кредиты напрямую, то начиная с 2005 года в России полноценно заработала ипотека, снизились ставки и граждане смогли себе позволить покупать недоступное для многих жильё.
По сути в России была совершена "ипотечная революция".
Что в последствии не могло не привести к росту цен на недвижимость. И на графике индекса стоимости жилья в Москве, можно увидеть, что цена к 2008 году выросла на 300%.
А до 2018 года был задан мощный восходящий тренд.
Сегодня ДОМ.РФ ( бывшая АИЖК ) в России является по сути регулятором рынка ипотечного кредитования и предлагает различные виды и программы кредитования ("семейная ипотека", "военная ипотека", "поддержка молодых семей" и др. ), ставки по которым могут отличаться в разы от максимальных сегодняшних 12% до 4,77% годовых.
Что является "космическим" прорывом по сравнению с 2000 годом.
По данным ДОМ.РФ выдача ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках в период 2020-2021 год составил рост, примерно, 30%.
Но в октябре-ноябре 2021 года, из-за повышения ключевой ставки ЦБ до 8,5%, произошло резкое сокращение выдачи ипотечных кредитов -20-45% по отношению к 2020 году.
Но, если посмотреть на статистику, то у ведущих банков ситуация не поменялась. У них даже в этот период наблюдался небольшой рост.
С введением эскроу-счетов уменьшается количество обманутых дольщиков. Рынок долевого строительства становится более прозрачным. По сравнению с предыдущими годами, темпы строительства увеличиваются.
Объём строящегося на сегодня жилья составляет 94,4 млн. кв.м.
Ведущие строительные компании стараются вводить в эксплуатацию дома и показали по итогу 2021 года небольшой рост.
Правда, необходимый объём для удовлетворения спроса со стороны населения на новое жильё составляет 120 млн. кв.м.в год.
Если обратимся к зарубежному опыту, например, в Германии, Испании ипотечная ставка тоже менялась с начала 2003 с 5,48% до 1,32% сегодня. В Германии, как и в других странах ЕС делается очень многое для стимулирования граждан брать ипотечные кредиты. Одно из них - иметь возможность брать ипотеку иностранцам на 20-30 лет.
Средняя стоимость современного жилья в Германии и Испании колеблется в диапазоне 420 000 - 650 000 рублей за 1 квадратный метр.
По этому показателю, даже цены в Москве отстают в 2-3 раза, сегодня они составляют 250 000 -350 000 рублей / кв.м.
А по такому показателю, как ипотечная и потребительская задолженность по отношению к ВВП, например, в Германии составляет 53,59%, в Испании 58,86, в Великобритании 87%, в США 75%. Всё это говорит о высокой закредитованности местного населения. В России такой показатель равен 17,01%
По другому показателю, как общая задолженность государства по отношению к ВВП, например, в Австрии составляет 83,9%, в Бельгии 114%, в целом Евросоюзе 90,7%. Всё это говорит о том, что эти страны живут в долг и делают это давно. Больше половины бюджета этих стран уходит на погашения долгов.
В России такой показатель равен 17,8%.
Какой из всего этого можно сделать вывод, относительно будущего рынка недвижимости в России?
Имея низкую закредитованность населения по отношению к ВВП, отставания от европейских цен на недвижимость, недостаточный объём строительства готового жилья для удовлетворения текущего спроса, стимулирование развития ипотеки со стороны государства ( планируется внедрения некоммерческого найма жилья без права приватизации для бедных слоёв населения и др.) - все эти факторы будут безусловно способствовать росту цены на недвижимость в краткосрочной перспективе.
Сдерживать рост рынка недвижимости будут низкие доходы населения, высокая безработица, долговая нагрузка, слабые возможности для предпринимательства, ограниченный доступ к длинным деньгам, ужесточение кредитной политики ЦБ.